אם אתם גרים או עובדים במגדל, אתם כבר יודעים שזה סיפור אחר לגמרי מניהול בניין רגיל. מבני מגורים או משרדים שכוללים עשרות קומות, מערכות מורכבות ונפח תנועה גבוה, דורשים אחזקה אחרת, ברמה אחרת. אי אפשר לנהל מגדל כמו בניין בן ארבע קומות. זה מצריך חשיבה רחבה, כוח אדם מקצועי וזמינות גבוהה.
אחזקת מגדלים כוללת תחזוקה של מעליות, מערכות כיבוי אש, חדרי משאבות, מערכות אוורור, חדרי גנרטורים, מערכות פינוי אשפה אוטומטיות, מערכות בקרה ומצלמות ועוד. כל תקלה קטנה יכולה להפוך לאירוע חמור שמפיל את כל המערכת. לכן, יש חשיבות עליונה לבחירת חברת אחזקת מבנים שיודעת לעבוד בגובה ובמערכות מתקדמות.
למה זה תחום ששונה מאחזקת מבנים רגילים
במגדלים יש כל הזמן תנועה. עובדים, שליחים, אורחים, רכבים נכנסים ויוצאים מהחניון, מערכות פועלות מסביב לשעון. אין זמן לדחות תיקון. כל דקה של תקלה במערכת מרכזית פוגעת בכל הדיירים או בכל העסקים שבבניין. מעבר לזה, מדובר במערכות שדורשות אנשי מקצוע עם הכשרה מיוחדת מעלית תקועה בקומה 30 זו לא סתם תקלה.
לכן, צריך חברה עם ניסיון מוכח, ציוד ייעודי וצוות שיודע לטפל גם במצבי חירום. יש חשיבות לתכנון מוקדם, לטיפול מונע ולבקרה רציפה. באתר קליבר תמצאו מגוון חברות שמתמחות באחזקה שוטפת של מגדלים, כולל מערכות מורכבות וביקורות טובות מהשטח.
כמה עולה אחזקת מגדלים
כמו שאתם בטח מבינים, העלויות גבוהות יותר מאשר בבניין רגיל. התחזוקה כוללת יותר שעות עבודה, יותר מערכות, יותר תחומים להתעסק איתם. המחיר נקבע לפי מספר הקומות, כמות הדירות או המשרדים, סוג השירותים, תדירות התחזוקה והאם יש שירותים מיוחדים כמו שומר 24 שעות או ניקוי חלונות חיצוני.
אפשר להתרשם מהטווחים הכלליים לפי מחירון אחזקת מבנים שזמין באתר קליבר. הוא מסביר איזה שירותים נכללים בכל רמת מחיר ומתי שווה לשדרג את השירות. חשוב לדעת בדיוק על מה משלמים ולדרוש פירוט בהצעת המחיר.
למה כדאי לשכור חברת אחזקה למגדל?
היתרון הכי גדול זה השקט. חברת ניהול מקצועית יודעת לתפעל את כל הצוותים מנקים, טכנאים, חשמלאים, ואנשי מיזוג דרך מוקד אחד. יש מעקב על כל תקלה, יש סידור משימות, יש מענה גם בסופי שבוע או בלילה. כשמשהו מתקלקל, לא צריך להתחיל לחפש טכנאי או לריב עם הדיירים.
חוץ מזה, חברת אחזקה מקצועית יודעת לעבוד לפי תקנים, לדווח לגורמים רלוונטיים ולתחזק את הבניין לפי הנחיות החוק. ככה נמנעים מקנסות, תקלות מסוכנות ובעיות בטיחותיות. מי שחי או עובד במגדל חייב לדעת שהוא נמצא בידיים טובות.
טבלה בנושא:
| פרמטר | בניין רגיל | מגדל משרדים או מגורים |
|---|---|---|
| מספר קומות | 3 עד 6 | 12 ומעלה |
| מערכות טכניות | בסיסיות, לעיתים ללא מעלית | מעליות, חדרי מכונות, כיבוי אש, בקרת מבנה |
| דרישות תחזוקה | נמוכות, לרוב אחת לשבוע | גבוהות, תחזוקה שוטפת יומית |
| כוח אדם | מנקה וטכנאי לפי צורך | צוות קבוע, מנהל אחזקה, מוקד חירום |
| עלות חודשית | נמוכה יחסית | גבוהה, תלויה בשירותים הכלולים |
סיכום הטבלה: אחזקת מגדלים דורשת רמה גבוהה יותר של תחזוקה שוטפת, מערכות טכניות מתקדמות וצוות מקצועי קבוע. העלויות אמנם גבוהות יותר, אבל הן קריטיות לשמירה על בטיחות, תפקוד ורושם מקצועי של הבניין.
למה חשוב טיפול מונע ולא רק כשיש תקלה
אחד הדברים שהכי בולטים במגדלים זה שכל תקלה קטנה כמו נזילה קטנה או רעש במעלית יכולה להפוך לסרט שלם. טיפול מונע קבוע עוזר לאתר תקלות מראש, לפני שהן עושות נזק גדול. סטטיסטית, 70% מהתקלות שניתן היה למנוע מראש עולות יותר מפי 2 אם מחכים איתן יותר מדי זמן. לא חבל?
תחזוקה בזמן מעלה את ערך המגדל
מגדל שלא מתוחזק כמו שצריך נראה מוזנח, מריח רע, ומבריח דיירים או שוכרים פוטנציאליים. מנגד, מבנה שנראה טוב מבחוץ, נקי ומסודר בכל שעה ביום מושך קונים, משאיר דיירים ומעלה את הערך הכלכלי של הנכס בעד 15% בממוצע.
מתי הזמן הכי נכון להתחיל שירות אחזקה מסודר
תכלס, הזמן הכי טוב היה אתמול. אבל ברצינות, מגדל שנכנס לפעולה בלי חוזה מסודר עם חברת אחזקה מקצועית מתחיל את החיים שלו עם רגל שמאל. גם אם המבנה חדש, כל מערכת צריכה בקרה שוטפת, מניעת בלאי, ניקיון מקצועי, וסידור שטחים ציבוריים.
השלב הכי חכם להתחיל בו זה ממש עם קבלת טופס 4. משם, לבנות מסלול אחזקה מסודר לפי גודל המבנה, סוג הדיירים והמערכות המורכבות שיש בו. באתר קליבר אפשר למצוא חברות שעושות בדיוק את זה כולל ייעוץ ראשוני חינם ובלי התחייבות. כי כשמתחילים נכון חוסכים תקלות וכסף בטווח הארוך.
שאלות בנושא אחזקת מבנים מגדלים
כי מגדלים הם עולם אחר לגמרי. מדובר בעשרות קומות, מערכות טכניות מורכבות כמו מעליות, גנרטורים, משאבות מים, חניונים אוטומטיים, כיבוי אש ממוחשב ועוד. כל תקלה קטנה עלולה להשפיע על מאות אנשים בו זמנית. אין זמן לחכות לחשמלאי שיגיע מתי שנוח לו. חייבים מענה מיידי וצוות שמכיר את המערכת. בנוסף, במגדלים יש הרבה שטחים ציבוריים שדורשים תחזוקה יומית לובי, חדר כושר, קומת מסחר. זה לא משהו שוועד בית יכול לנהל לבד.
המחיר משתנה לפי גודל המגדל, מספר הדיירים או השוכרים, כמות המעליות, שטחים ציבוריים, שירותים מיוחדים כמו שומר או ניקיון חיצוני. בטווח הכללי מדובר על אלפי שקלים בחודש, שמתפזרים בין הדיירים. יש גם חבילות שמבוססות על חוזה שנתי עם התחייבות. כדי להבין כמה זה אמור לעלות, שווה להיכנס למחירון אחזקת מבנים באתר קליבר ולקבל תמונה ברורה של טווחי המחיר.
קודם כל מבקשים לראות לקוחות קיימים, עדיף כאלה עם מגדלים דומים בגודל ובשימוש. שואלים איך בנוי מערך השירות האם יש מוקד? זמינות בלילות? נוהל חירום? מעבר לזה, חשוב לראות אם יש ביטוח מקצועי, עובדים קבועים ולא קבלני משנה מזדמנים, ודוחות תחזוקה מסודרים. לא מתביישים לשאול שאלות, כי זה בניין שלם שאנחנו שמים בידיים של מישהו.
תאורטית כן, אבל בפועל זה כמעט בלתי אפשרי. מגדל זה לא בניין של 4 קומות. יש אלפי פעולות קטנות שדורשות תיאום, שירות, ידע מקצועי וזמינות גבוהה. כשוועד בית מנהל לבד, זה בדרך כלל נגמר בכיבוי שריפות ובבלגן אחד גדול. הרבה מגדלים שניסו לחסוך חזרו מהר מאוד לחברת ניהול מקצועית.
